Aikataulu ja resurssit

Hyvä rakentaminen perustuu tarkkaan harkittuun aikataulutukseen ja riittävään resursointiin.

Tilaajan projektinjohtovastuu korostuu rakennushankkeessa. Tilaajaorganisaation tulee taata projektinjohdolle riittävät resurssit ja aikataulut rakennushankkeen läpivientiin. Myös muille rakentamisen osapuolille tulee taata mahdollisuus suoriutua toimeksiannoistaan sovitusti. On oleellista huomioida, että riittämättömien resurssien paikkaaminen myöhemmin ei ole usein kustannustehokasta.

Hankkeen toteutukseen tulee varata riittävät rahalliset resurssit. Suurin osa hankkeen kustannuksista määräytyy yleensä jo hyvin varhaisessa vaiheessa. Kustannukset määräytyvät hieman eri tavalla ja vaiheissa uudis- ja korjausrakentamisessa.

Uudisrakentamisessa tarveselvitysvaihe voi määrittää jopa 70 prosenttia rakennushankkeen kustannuksista. Hankesuunnitteluvaiheen päättyessä jopa 80 prosenttia kustannuksista voi olla selvillä. Kustannukset realisoituvat kuitenkin pääosin vasta rakennusvaiheen aikana.

Korjaushankkeissa on hyvä huomioida, että suuri osa kustannuksista määräytyy vasta toteutussuunnittelussa sekä rakentamisen aikana. Tämä johtuu pääosin lähtötietojen puutteellisuudesta ja mahdollisesta ristiriitaisuudesta, jolloin korjaustöiden edetessä vastaan voi tulla yllättäviä ongelmia ja lisäkorjaustarpeita.

Rakennushankkeiden jaksottaminen

Tilaajaorganisaation vastuulla on jaksottaa rakennushankkeet pitkällä aikavälillä niin, että organisaation resursseihin ei kohdistu liian vaihtelevia tarpeita. Vaihtelevat projektimäärät aiheuttavat resurssien vajaakäyttöä tai resurssipulaa. Projektinjohdon resurssien vajaus aiheuttaa usein viivästystä päätöksenteossa sekä heikentää laadunvarmistuksen tasoa.

Resurssivajetta voidaan hallita ostetuilla projektinjohto- ja valvontapalveluilla. Silloinkin on huomioitava, ettei tilaajan vastuita ja velvollisuuksia voida täysin ulkoistaa. Lisäksi projektinjohto- ja valvontapalvelut vaativat myös tilaajan puolelta johtamista ja valvontaa. Projektien jaksottaminen on pitkäjänteistä työtä ja koko tilaajaorganisaation tulisi sitoutua siihen.

Huonosti jaksotetuissa projekteissa projektien määrä vaihtelee epätasaisesti eikä seuraa rakennusalan yleistä suhdannetta. Kun projektimäärä on suuri, projektijohdon resurssiriski nousee korkeaksi eikä kaikkiin hankkeisiin välttämättä ole käytettävissä riittävästi resursseja. Kun taas projektien määrä laskee nopeasti, ongelmaksi syntyy resurssien vajaakäyttö.

Kun rakennushankkeita jaksotetaan tasaisemmin eikä projektimäärässä ole niin suurta vaihtelua, tilanne on parempi ja rakennusalan suhdannevaihtelut eivät vaikuta niin paljon käytössä oleviin resursseihin. Resurssivajetta voidaan tarvittaessa hallita ostetuilla projektinjohto- ja valvontapalveluilla. Myös kuntayhteistyötä voidaan tehdä.

Rakennushankkeiden priorisointi

Jaksottamiseen liittyy aina rakennushankkeiden priorisointia. Kunnan toimitilaohjelma ja siihen liittyvää kiinteistöjen salkutus sisältävät myös priorisointia. Salkuttaminen ja kiinteistöjen kunto määrittelevät rakennushankkeiden välisen suhteen. Huomioitavaa on myös, että äkillisiä korjaustarpeita ilmestyy aina ja tämä tulee huomioida tilaajan resursseissa. Tilaaja määrittää siis koko rakennushankkeen toteuttamisajankohdan. Lisäksi tilaaja määrittää rakennushankkeen suunnittelun ja rakentamisen yleisaikataulut.

Etenkin korjausrakennushankkeita priorisoitaessa on hyvä muistaa rakennusten ja rakenteiden käyttöiän vaikutus kustannuksiin. Rakenteen ikääntyessä eli käyttöiän kuluessa alkavat korjausten kustannukset kasvaa. Tiettyyn rajaan asti korjaukset voidaan toteuttaa kustannustehokkaasti, mutta rakenteen käyttöiän lähestyessä loppua korjaukset ovat usein kalliita ja kustannustehottomia.