Kunnossapito

Kunnossapito voi olla ennakoivaa tai ennakoimatonta. Ennakoimaton kunnossapito voi olla pahimmillaan ison kiinteistömassan isojen ongelmien kallista korjausta ja parhaimmillaan satunnaisten vahinkojen ja vikojen hoitoa. Ennakoiva kunnossapito on suunnitelmallista ja järjestelmällistä toimintaa: sen avulla kiinteistön rakenteita, arvoa ja sisäolosuhteita pidetään yllä siinä tasossa tai paremmassa, mikä kiinteistöllä on valmistuessaan ollut.

Ennakoiva kunnossapito

Ennakoiva ja suunnitelmallinen kunnossapito on kustannustehokasta ja herättää luottamusta. Kun kiinteistön teknisen kunnon sekä olosuhteiden seurannasta nousee esiin vikoja tai puutteita, niiden korjaus priorisoidaan ja aikataulutetaan. Korjaukset toteutetaan suunnitelman mukaisesti. Jatkuva ennakoiva kunnossapito lisää tietoisuutta kiinteistöjen kunnosta ja auttaa arvioimaan tulevia korjaustarpeita. Korjaustarpeiden arvioinnissa tulee ottaa huomioon myös palveluverkkoselvitykset.

Kunnossapidon tulee perustua kiinteistön kunnon perusteella laadittuun pitkän tähtäimen suunnitelmaan eli PTS:ään. Kiinteistön elinkaaren loppumetreillä ei ole järkevää esimerkiksi uusia vesikattoja, jos kiinteistö aiotaan purkaa. Kiinteistön kunto on kuitenkin aina pidettävä sillä tasolla, että se ei aiheuta vaaraa tai tarpeetonta haittaa käyttäjilleen. Käytöstä poistettavassa kohteessakin on tehtävä kunnossapitotöitä. Niistä on myös kerrottava kiinteistön käyttäjille, jotta käyttäjät voivat olla varmoja, että kiinteistön käyttö on turvallista.

Käyttäjien muutostarpeet

Korjaustöiden yhteydessä voidaan yleensä suorittaa myös pieniä käyttäjien toivomia muutoksia, kunhan tulevasta korjauskohteesta kerrotaan ja keskustellaan ajoissa käyttäjien kanssa. Tämä lisää kiinteistön käyttäjien tyytyväisyyttä ja edistää heidän toimintaansa. Muutostöistä aiheutuvien kustannusten jaosta voidaan sopia käyttäjien kanssa, kunhan liikkeellä ollaan riittävän ajoissa.

Käyttäjille on kerrottava, että kiinteistöjen huolto- ja korjaustoimenpiteet ovat myös ennakoivaa toimintaa – kiinteistönhoitajien käynnit eivät välttämättä tarkoita sitä, että jokin olisi vialla tai rikki.

Kunnossapitotoimenpiteiden suunnittelun vaiheet:

1. Tarvekartoitusten ja kiinteistökatselmusten perusteella laaditaan työohjelmakehys tarvittavista kunnossapitotoimenpiteistä.
2. Työohjelmakehys laaditaan syyskuun loppuun mennessä (vrt. kunnossapidon vuosikello).
3. Työohjelmakehyksestä priorisoidaan seuraavalle vuodelle tulevia töitä ja tarkastellaan töiden mahdollinen suunnittelutarve.
4. Hyväksytty työohjelma lukitaan marraskuun loppuun mennessä. Käyttäjiä ja muita sidosryhmiä, kuten siivousta ja kiinteistönhoitoa, tiedotetaan seuraavan vuoden kunnossapitokohteista.
5. Tilataan työohjelmassa hyväksytyt työt ja valmistellaan mahdolliset rakennusluvat sekä suunnitelmat. Tiedotetaan käyttäjiä ja muita sidosryhmiä, kuten siivousta ja kiinteistönhoitoa, kohteella järjestettävästä korjaustöiden aloituskokouksesta riittävän ajoissa ennen töiden alkua.
6. Tehdyt kunnossapitotoimenpiteet dokumentoidaan. 
7. Kunnossapitotoimenpiteiden valmistuttua tarkastetaan työn laatu.  Työsuoritus joko vastaanotetaan tai hylätään. Urakoitsijat ja suunnittelijat luovuttavat loppudokumentit tilaajalle.
8. Käytön aikana tulleet viat ja puutteet kirjataan ylös. Urakoitsija korjaa ensimmäisen vuoden takuutarkastuksessa esille tulleet asiat.