Kunnossapito

Kunnossapito voi olla ennakoivaa ja ennakoimatonta kunnossapitoa. Ennakoimaton kunnossapito on pahimmillaan ison kiinteistömassan hajallaan olevien isojen ongelmien epäkustannustehokasta korjausta ja parhaimmillaan satunnaisten putkirikkojen sekä vikaantumien hoitoa. Ennakoiva kunnossapito on suunnitelmallista ja järjestelmällistä toimintaa, jolla kiinteistön rakenteita, arvoa ja sisäolosuhteita pidetään yllä siinä tasossa tai paremmassa mikä kiinteistöllä on valmistuessaan ollut.

Ennakoiva kunnossapito

Ennakoiva ja suunnitelmallinen kunnossapito on kustannustehokasta ja luottamusta herättävää. Kun kiinteistön teknisen kunnon sekä olosuhteiden seurannasta nousee esiin vikoja tai puutteita, niiden korjaus priorisoidaan ja aikataulutetaan. Korjaukset toteutetaan suunnitelman mukaisesti. Jatkuva ennakoiva kunnossapito lisää tietoisuutta kiinteistöjen kunnosta ja auttaa arvioimaan tulevia korjaustarpeita. Korjaustarpeiden arvioinnissa tulee ottaa huomioon myös palveluverkkoselvitykset. 

Kunnossapidon tulee perustua kiinteistön kunnon perusteella laadittuun pitkän tähtäimen suunnitelmaan eli PTS:ään. Kiinteistön elinkaaren loppumetreillä ei ole järkevää esimerkiksi uusia vesikattoja, jos kiinteistö aiotaan purkaa. Kiinteistön kunto on kuitenkin aina pidettävä sillä tasolla, että se ei aiheuta vaaraa tai tarpeetonta haittaa käyttäjilleen. Poistuvassa kohteessakin on tehtävä kunnossapitotöitä ja niistä on kerrottava kiinteistön käyttäjälle, jotta käyttäjä voi varmistua kiinteistön käytön olevan turvallista.

Käyttäjien muutostarpeet

Korjaustöiden yhteydessä voidaan yleensä suorittaa mahdollisia pieniä käyttäjämuutostarpeita, kunhan tulevasta korjauskohteesta informoidaan ja keskustellaan ajoissa käyttäjien kanssa. Tämä lisää käyttäjien tyytyväisyyttä kiinteistössä ja edistää heidän toimintaansa. Muutostöistä aiheutuvien kustannusten jaosta voidaan sopia käyttäjäkunnan kanssa, kunhan liikkeellä ollaan riittävän ajoissa.

Käyttäjille on kerrottava, että kiinteistöjen huolto- ja korjaustoimenpiteet ovat myös ennakoivaa toimintaa eivätkä kiinteistönhoitajien käynnit kiinteistössä tarkoita sitä, että jokin olisi välttämättä vialla tai rikki.

Kunnossapitotoimenpiteiden suunnittelun vaiheita ovat:

  1. Tarvekartoitusten ja kiinteistökatselmusten perusteella laaditaan työohjelmakehys tarvittavista kunnossapitotoimenpiteistä.
  2. Työohjelmakehys laaditaan syyskuun loppuun mennessä (vertaa kunnossapidon vuosikello).
  3. Työohjelmakehyksestä priorisoidaan seuraavalle vuodelle tulevia töitä ja tarkastellaan töiden mahdollinen suunnittelutarve.
  4. Hyväksytty työohjelma lukitaan marraskuun loppuun mennessä. Käyttäjiä ja muita sidosryhmiä, kuten siivousta ja kiinteistönhoitoa, tiedotetaan seuraavan vuoden kunnossapitokohteista.
  5. Tilataan työohjelmassa hyväksytyt työt sekä valmistellaan mahdolliset rakennusluvat sekä suunnitelmat. Tiedotetaan käyttäjiä ja muita sidosryhmiä, kuten siivousta ja kiinteistönhoitoa, kohteella järjestettävästä korjaustöiden aloituskokouksesta riittävän ajoissa ennen töiden alkua.
  6. Tehdyt kunnossapitotoimenpiteet dokumentoidaan. 
  7. Kunnossapitotoimenpiteiden valmistuttua vastaanottomenettelyssä tarkastetaan työn laatu.  Työsuoritus joko vastaanotetaan tai hylätään. Urakoitsijat ja suunnittelijat luovuttavat loppudokumentit tilaajalle.
  8. Käytön aikana tulleet viat ja puutteet kerätään ylös ja ensimmäisen vuoden takuutarkastuksessa esille tulleet asiat korjataan urakoitsijan toimesta.

Hyvät käytännöt

  • Laaditaan kunnossapidon vuosikello, jossa on kuvattuna koko toimintavuosi.
  • Suoritetaan yhdellä kertaa mahdollisimman paljon töitä pitkän tähtäimen suunnitelmasta. Näin häiritään mahdollisimman vähän tilan käyttäjien toimintaa.
  • Viestitään käyttäjille, että kunnossapito on ennakoivaa työtä!
  • Käyttäjien ja sidosryhmien kanssa järjestetään kunnossapitotöiden aloituspalaveri ja siitä tiedotetaan riittävän ajoissa ennen töiden alkua.