Kiinteistön käyttö ja ylläpito

Kiinteistön ylläpito on merkittävä tekijä sisäilmaongelmien ehkäisyssä ja tilan käyttäjien tyytyväisyydessä tiloihin ja olosuhteisiin. Kiinteistön ylläpidossa ennakoivat toimintatavat lisäävät luottamusta kiinteistönpitoon. Taloteknisten vikojen ja rakennusteknisten vaurioiden korjaaminen pikaisesti niiden havaitsemisen jälkeen on kaikin tavoin kannattavaa.

Kiinteistö tulee suunnitella ja toteuttaa siten, että sen käyttö- ja kunnossapitonäkökulmat otetaan huomioon. Jo suunnitteluvaiheessa kohteen olosuhdetavoitteet tulee olla esillä.

Kiinteistöä tulee ylläpitää, huoltaa ja korjata säännöllisesti sen kunnon, käyttöominaisuuksien ja arvon säilyttämiseksi. Kiinteistön ylläpitoon kuuluu kahdentyyppistä toimintaa: kiinteistönhoitoa ja kunnossapitoa.

Kiinteistönhoito

Kiinteistönhoito on säännöllistä toimintaa, jolla pidetään kiinteistön olosuhteet halutulla tasolla. Se sisältää kiinteistönhuollon ja teknisten järjestelmien hoidon, viallisten kohteiden korjaamisen, siivouksen, jätehuollon ja ulkoalueiden hoidon.

Kiinteistön kunnossapito

Kunnossapitoa on kiinteistön ominaisuuksien säilyttäminen joko uusimalla tai korjaamalla vialliset ja kuluneet osat siten, että kohteen suhteellinen laatutaso ei olennaisesti muutu.

Kiinteistön ylläpito

Kiinteistön ylläpitoon kuuluu rakennuksen kunnon jatkuva seuranta ja korjaustarpeiden selvittäminen. Korjaustarpeiden selvittämiseksi ja korjaussuunnitelmien laatimisen avuksi on kehitetty erilaisia kuntoarviointi- ja kuntotutkimusmenetelmiä.

Korjaaminen

Korjaamisessa uusitaan tai kunnostetaan kiinteistön olemassa olevia rakenteita tai järjestelmiä joko niin, ettei rakennuksen laatutaso muutu tai laatutaso paranee. Korjaaminen on järkevää kytkeä osaksi kiinteistön suunnitelmallista ylläpitoa ja kehittämistä niin, että korjaushankkeet ajoitetaan pitkän aikavälin suunnitelman eli PTS:n mukaan. Ylläpitokorjausten yhteydessä kannattaa laatutasoa mahdollisuuksien mukaan parantaaa, esimerkiksi edistää energiatehokkuutta tai esteettömyyttä.

Käyttö- ja huolto-ohje 

Käyttö- ja huolto-ohje eli huoltokirja on apuväline kiinteistön ylläpitoon ja korjaamiseen. Käyttö- ja huolto-ohje on kiinteistökohtainen asiakirjakokonaisuus, joka sisältää kiinteistön perustietojen lisäksi kiinteistön ylläpitoon liittyvät ohjeet ja tavoitteet sekä seurantatietoja. Huoltokirjaan kannattaa kerätä kiinteistön tiedot sähköisessä muodossa. Huoltokirjasta voidaan käyttää myös nimeä kiinteistönpitokirja. 

Tärkeää

  • Varmistetaan tarpeenmukainen kiinteistönhoito- ja siivouspalvelu.
  • Seurataan kiinteistöjen kuntoa jatkuvasti.
  • Puututaan aktiivisesti epäkohtiin.
  • Taataan käyttäjien turvallisuus strategiaan kirjatuilla kunnossapitotavoitteilla.
  • Turvataan kiinteistön käyttäjien toiminta toteuttamalla ennakoivaa kunnossapitoa.
  • Ohjeistetaan kiinteistön käyttäjiä rakennuksen oikeaan käyttöön.
  • Ohjeistetaan kiinteistönhoitoa oikeanlaiseen huoltoon.

Hyvät käytännöt

  • Annetaan käyttäjille mahdollisuus palautteen antoon säännöllisesti.
  • Kuunnellaan tilan käyttäjiä.

Linkit lisämateriaaleihin

Lisätietoa

  • Kiinteistönpitokirja. Ennen RakMK A4:n voimaantuloa rakennettu kiinteistö (KP2), RT 18-11242, Rakennustietosäätiö RTS, 2016.
  • Kiinteistönpitokirja kiinteistön elinkaaren hallinnassa, RT 18-11240, Rakennustietosäätiö RTS, 2016.