Rakennuskannan luokitus ja salkutus

Rakennuskannan luokitus

Kunnissa voi olla vaikeuksia rakennusten korjausten kiireellisyysjärjestyksen arvioinnissa, sillä valtakunnallinen yhtenäinen rakennusten luokitusjärjestelmä puuttuu vielä toistaiseksi. Rakennusten käyttökelpoisuuden ja korjaustarpeen arvioimiseksi sekä korjausten priorisoimiseksi on joissakin kunnissa kehitetty omia luokitusjärjestelmiä. Niiden tavoitteena on ollut saada laskentamalleja tarkempaa tietoa lähinnä rakennusten teknisestä kunnosta suunniteltaessa pitkän tähtäimen korjausohjelmia. 

Rakennusten luokittelussa on yleisesti todettu kolme keskeistä ongelmakohtaa: edustavimpien parametrien valinta, parametrien merkittävyyden arviointi sekä luokittelun työläys. Lisäksi luokitteluun tulisi yhdistää nykyistä paremmin muun muassa tilojen toiminnallisuus, käyttäjänäkökulma, ympäristöasiat, sisäilmasto ja turvallisuus.

Rakennuskannan luokittelun kehittämistä ja mahdollisuutta luoda valtakunnallinen rakennusten korjaushankkeiden priorisointimenetelmä selvitetään kesäkuussa 2019 käynnistyneessä hankkeessa Sisäilmaongelmien korjaamiseen liittyvät investoinnit, priorisointitarpeet ja päätöksenteko kunnissa. Hankeen toteutuksesta vastaavat Suomen Kuntaliitto ry, FCG Konsultointi Oy ja Terveyden ja hyvinvoinnin laitos THL. Hanke on osa valtioneuvoston päätöksentekoa tukevaa selvitys- ja tutkimustoimintaa ja se valmistuu toukokuussa 2021. 

Rakennuskannan salkutus

Toimitilaohjelman laatimisen tai palveluverkkosuunnittelun yhteydessä kunnan rakennuskanta voidaan salkuttaa. Salkutuksessa yhdistetään rakennuksen käyttötarve ja rakennuksen kunto eli rakennuksen tekniset tiedot ja päätetään niiden pohjalta rakennuksen tuleva käyttö. Salkutuksessa toimitilaomaisuus luokitellaan yleensä kolmesta kuuteen salkkuun tai koriin niiden tulevien käyttötarpeiden mukaisesti. Yhtä oikeaa mallia salkutuksen käytännön toteuttamiselle ei ole olemassa. Rakennuskannan määrä ja kunnan tarpeet määrittävät toteutustavan.

Yksinkertaisin ja nopein tapa olisi tehdä salkutus puhtaasti rakennusten teknisistä lähtökohdista (esimerkiksi pisteyttämällä), mutta silloin jää huomioimatta tärkein eli käyttötarve ja käyttäjänäkökulma. Paras tapa on yhdistää rakennusten tekninen tilanne ja palveluverkkojen kehittämisen kautta syntyvä käyttötarve. Tämä vie ymmärrettävästi aikaa, joten yksi tapa on jakaa salkutus kaksivaiheiseksi, jolloin ensimmäisessä vaiheessa määritellään palvelutuotannossa pidettävät rakennukset ja seuraavassa vaiheessa tarkennetaan muiden rakennusten jakoa. Ensimmäisen vaiheen salkutus voi olla myös kolmiportainen pidettävien rakennusten jako: kyllä, ehkä tai ei. Salkkujako ei ole koskaan lopullinen, vaan sitä tulee tarkastella riittävän usein muun muassa palveluverkkosuunnitelmien tarkistamisen yhteydessä ja vuosittain talousarvioprosessin yhteydessä.

Salkutusprosessi voidaan toteuttaa nelikenttäanalyysin avulla, joka on yksi tapa toteuttaa käytännössä palveluverkkosuunnittelun kautta saatavien käyttötarpeiden ja rakennusten teknisen kunnon ja ominaisuuksien yhdistäminen. Nelikenttäanalyysissä rakennuskanta jaetaan neljään salkkuun: 

  1. pidettävät rakennukset, joita voidaan käyttää sellaisenaan palvelutuotannossa
  2. kehitettävät ja pidettävät rakennukset, joita korjataan tai korvataan uudisrakennuksella palvelutuotantoa varten
  3. kehitettävät rakennukset, joista luovutaan eli kiinteistökehityskohteet, jotka korjataan ja myydään tai myydään sellaisenaan
  4. luovutettavat rakennukset, jotka myydään tai puretaan. 

Nelikenttäanalyysiin voidaan yhdistää myös kiinteistöjen käyttötarpeen arviointi. A-luokan rakennukset palvelevat kunnan ydintehtäviä ja ne säilytetään ja niitä kehitetään eli ne kuuluvat salkkuun 1. B-luokan rakennusten kohtaloa tarkastellaan palveluverkkoanalyysin kautta ja osa niistä voidaan myydä, purkaa tai kiinteistöä voidaan jalostaa ja kehittää uuden tai nykyisen käyttötarpeen mukaan. Nämä rakennukset voivat kuulua joko salkkuun 2, 3 tai 4. C-luokan rakennuksista luovutaan ja usein tällaiset rakennukset ovat huonokuntoisia tai niitä ei tarvita enää kunnan perustehtävien hoitamiseen. Nämä rakennukset kuuluvat salkkuihin 3 tai 4.   

 

Kuva. Periaatekuva nelikenttäanalyysistä rakennuksen käyttötarpeen ja kunnon yhdistämisessä salkutusprosessissa. Lähde: Harkittua omistajuutta toimitiloihin, Esko Korhonen ja Jussi Niemi, Suomen Kuntaliitto, 2016.

Rakennuskannan kunnon ja käyttötarpeiden pohjalta saadaan nykytilanteen analyysi, joka puolestaan on pohjana tulevaisuuden palveluverkkosuunnitelmalle ja toimitilaohjelmalle. Hyväksytyn palveluverkkosuunnitelman ja toimitilaohjelman ja siihen sisältyvän salkutuksen pohjalta voidaan määritellä pitkän tähtäimen investointiohjelma. Tämä on kannattavan kiinteistönpidon perusta ja tarkoittaa muun muassa rakennusten uudisrakentamis- ja korjausohjelmien laadintaa ja sen toteuttamista varten erilaisten toteuttamis-, hallinta- ja omistusmuotojen valintaa. Toimitilaohjelmassa voidaan esittää periaatteet siitä, kuinka tämä toteutetaan pitkällä tähtäimellä ja paljonko siitä aiheutuu kustannuksia. Erityisen tärkeää on, että ohjelma on sidottu kunnan talouden kantokykyyn ja on siten realistisesti toteutettavissa.

Salkutuksen pohjalta voidaan määritellä myös kunkin salkun rakennusten ylläpidon taso, jolloin resursseja kohdennetaan järkevällä tavalla ja voidaan päästä kunnan haltuun jäävissä rakennuksissa ennakoivaan ylläpitotoimintaan.

Parhaimmillaan palveluiden ja niiden prosessien kehittämisen sekä toimitilaohjelman avulla saavutetaan mittavia säästöjä, tehostetaan toimintaa, päästään kannattavaan kiinteistönpitoon, vakautetaan kuntataloutta ja ehkäistään sisäilmaongelmia.

Hyvät käytännöt

  • Rakennuskannan luokittelussa kohteille voidaan määritellä kuntopisteitä kohteiden kuntoon liittyvien teknisten tietojen ja perus korjaustarpeeseen vaikuttavien tekijöiden perusteella. Luokitukseen vaikuttaville yksittäisille tekijöille voidaan määrittää lisäksi painoarvot. Kohteen kokonaispistemäärät saadaan laskemalla yhteen painoarvoilla kerrotut kuntopisteet luokitustekijöittäin.

Linkit lisämateriaaleihin