Klassificering av byggnadsbeståndet

Klassificering av byggnadsbeståndet

Det kan vara svårt för kommunerna att bedöma hur brådskande en byggnadsrenovering är, eftersom det i dag saknas ett nationellt enhetligt system för klassificering av byggnader. I vissa kommuner har man tagit fram egna klassificeringssystem för bedömning av byggnaders användbarhet och renoveringsbehov samt för prioritering av renoveringar. Deras mål har varit att få mer detaljerad information än vad beräkningsmodellerna ger. Det har främst varit fråga om information om byggnadernas tekniska kondition, information som behövs vid planering av långsiktiga renoveringsprogram. 

I klassificeringen av byggnader har det allmänt konstaterats finnas tre viktiga problemområden: valet av de mest representativa parametrarna, bedömningen av parametrarnas betydelse och det stora arbete som klassificeringen kräver. Dessutom bör klassificeringen bättre än för närvarande kopplas ihop med lokalernas funktionalitet, användarperspektivet, miljöfrågorna, inomhusklimatet och säkerheten.

I projektet Sisäilmaongelmien korjaamiseen liittyvät investoinnit, priorisointitarpeet ja päätöksenteko kunnissa (Investeringar, prioriteringsbehov och beslutsfattande relaterade till åtgärdande av inneluftsproblem i kommunerna), som inleddes i juni 2019, utreds hur klassificeringen av byggnadsbeståndet kan utvecklas och om det är möjligt att skapa en riksomfattande modell för prioritering av renoveringsprojekt. För genomförandet av projektet ansvarar Finlands Kommunförbund rf, FCG Konsultointi Oy och Institutet för hälsa och välfärd THL. Projektet hör till den utrednings- och forskningsverksamhet som stöder statsrådets beslutsfattande och ska vara genomfört i maj 2021. 

Uppdelning av byggnadsbeståndet på portföljer

Byggnadsbeståndet kan delas upp på portföljer i samband med att lokalprogrammet utarbetas eller servicenäten planeras. Vid uppdelningen beaktas både behovet av att använda byggnaden och byggnadens skick, det vill säga de tekniska uppgifterna om byggnaden, och utifrån uppgifterna fattas beslut om byggnadens framtida användning. Lokalegendomen uppdelas i allmänhet på tre till sex portföljer eller korgar efter deras framtida användningsbehov. Det finns inte någon enskild modell som är den enda rätta för det praktiska genomförandet av uppdelningen. Det är byggnadsbeståndets storlek och kommunens behov som bestämmer hur uppdelningen ska utföras.

Att basera uppdelningen enbart på byggnadernas tekniska tillstånd (till exempel genom poängsättning) vore den enklaste och snabbaste metoden, men då blir det viktigaste obeaktat, det vill säga användningsbehovet och användarperspektivet. Den bästa metoden är att koppla samman byggnadernas tekniska tillstånd med det användningsbehov som utvecklingen av servicenäten resulterar i. Förståeligt nog tar detta tid, så man kan gärna genomföra portföljuppdelningen i två steg. I det första steget klassificeras de byggnader som ska användas i serviceproduktionen och i nästa steg de övriga byggnaderna. I det första steget kan man också dela upp de byggnader som ska behållas på tre portföljer: ja, kanske och nej. Portföljuppdelningen är aldrig slutgiltig, utan bör ses över tillräckligt ofta, bland annat i samband med att servicenätsplaner revideras och årligen i samband med budgetprocessen.

Portföljuppdelningsprocessen kan genomföras med hjälp av en fyrfältsanalys, som är en möjlig metod för att i praktiken koppla samman de användningsbehov som servicenätsplaneringen resulterar i och byggnadernas tekniska skick och egenskaper. I fyrfältsanalysen delas byggnadsbeståndet upp på fyra portföljer: 

  1. byggnader som ska behållas, det vill säga användas som sådana i serviceproduktionen

  2. byggnader som ska utvecklas och behållas, det vill säga byggnader som ska repareras eller ersättas med en ny byggnad

  3. byggnader som behöver utvecklas och som avyttras, det vill säga fastighetsutvecklingsobjekt som ska renoveras och säljas eller som ska säljas som sådana

  4. byggnader som ska avyttras, det vill säga säljas eller rivas. 

Fyrfältsanalysen kan också kopplas ihop med en bedömning av behovet av att använda fastigheterna. Byggnaderna i klass A tjänar kommunens kärnuppgifter och ska bevaras eller utvecklas, det vill säga de hör till portfölj 1. Vad som ska ske med byggnaderna i klass B avgörs med hjälp av en servicenätsanalys, och en del av dessa kan säljas eller rivas, eller så kan fastigheten förädlas och utvecklas utifrån ett nytt eller nuvarande användningsbehov. Dessa byggnader kan höra till portfölj 2, 3 eller 4. Byggnaderna i klass C avyttras, och dessa byggnader är ofta i dåligt skick eller så behövs de inte längre för kommunens skötsel av sitt grunduppdrag. Dessa byggnader hör till portfölj 3 eller 4.

Figur. Figuren visar principen för en fyrfältsanalys som används i processen vid uppdelningen av byggnaderna på portföljer och som kopplar samman behovet av användning av en byggnad och byggnadens skick. Källa: Harkittua omistajuutta toimitiloihin, Esko Korhonen och Jussi Niemi, Finlands Kommunförbund, 2016.

Utifrån uppgifter om byggnadsbeståndets skick och användningsbehoven kan man göra en nulägesanalys, som i sin tur utgör grund för planen för det framtida servicenätet och för lokalprogrammet. På basis av den godkända planen för servicenätet och lokalprogrammet med sin portföljuppdelning kan man därefter ta fram ett långsiktigt investeringsprogram. Detta utgör grunden för en lönsam fastighetsförvaltning och innebär bland annat att man gör upp nybyggnads- och renoveringsprogram och väljer genomförande, förvaltnings- och ägandeformer för genomförandet av programmen. I lokalprogrammet kan man ange vilka principer som ska tillämpas vid genomförande av programmet på lång sikt och hur stora kostnader det ger upphov till. Det är särskilt viktigt att programmet är kopplat till kommunens ekonomiska bärkraft och därmed genomförbart.

På basis av portföljuppdelningen kan man också fastställa en nivå för skötseln och underhållet av byggnaderna i varje portfölj, varvid resurserna fördelas på ett förnuftigt sätt och det blir möjligt att nå målet om förebyggande skötsel och underhåll av de byggnader som kommunen behåller.

I bästa fall leder utvecklingen av tjänsterna och av deras processer liksom lokalprogrammet till betydande besparingar, effektivare verksamhet, lönsam fastighetsförvaltning, en stabilare ekonomi i kommunen och förebyggande av problem med inomhusluften.

God praxis

  • Vid klassificering av byggnadsbeståndet kan objekten ges konditionspoäng utifrån tekniska data om deras skick och utifrån faktorer som inverkar på behovet av grundläggande renoveringar. Dessutom kan de enskilda faktorer som inverkar på klassificeringen tilldelas vikter. Ett objekts totala poängtal erhålls genom att summera konditionspoängen, som multiplicerats med vikter, för varje enskild klassificeringsfaktor.

Länkar till mer material