Rakennushankkeen toteutusmuodot

Rakennushankkeeseen sopivimman toteutusmuodon valinta on keskeinen onnistumisen edellytys.

Rakennushankkeen toteutusmuoto määrittelee hankkeen osapuolten keskeiset sopimussuhteet, vastuut sekä suunnittelu-, hankinta- ja toteutusprosessin. Toteutusmuoto määrittää myös riskien jakaantumisen rakennushankkeessa. Toteutusmuodot voidaan jakaa eri luokkiin. Lähtökohtaisesti hankkeissa voidaan käyttää kaikkia tyypillisiä toteutusmuotoja, joiden pääluokkia ovat:

  • pääurakat
  • suunnittele ja rakenna -urakat eli SR-urakat
  • projektinjohtourakat
  • yhteisvastuu-urakat
  • elinkaarivastuu-urakat. 

Toteutusmuodon valinnan tulee perustua hankkeen laajuuteen, aikatauluun, kompleksisuuteen, käytettäviin resursseihin sekä haluttuun laatutasoon. Jokaisella toteutusmuodolla on etuja ja haittoja. Parhaiten sopiva toteutusmuoto tulee valita hankekohtaisesti. Korjaushankkeissa on huomioitava lähtötilanteen selkeys. Usein sisäilmakorjauksissa lähtötilanne voi olla hyvinkin epäselvä, jos esimerkiksi rakennuksen kunto ei ole riittävästi selvillä.

Toteutusmuoto määrittelee oleellisesti ajankohdan, jolloin etenkin urakoitsija ja muut osapuolet kiinnitetään rakennushankkeeseen. Tilaajan tulee valita hankkeen toteutusmuoto hyvissä ajoin. Ennalta suunnitelluissa ja jaksotetuissa hankkeissa voidaan käyttää eri toimitusmuotoja hyvinkin vapaasti. Äkillisissä korjaustarpeissa toteutusmuodon sopivuuteen vaikuttaa muun muassa kiireinen aikataulu. 

Toteutusmuodoilla voidaan myös lyhentää rakennushankkeen kestoa tilanteissa, joissa suunnittelu, hankinta ja rakentaminen tapahtuvat lohkoittain osittain samanaikaisesti. Usein näin voidaan toimia esimerkiksi projektinjohtourakoinnissa. Näiden toteutusmuotojen ja aikataulutuksen käyttöä tulee käyttää tietyin varauksin ja niitä käyttäessä tulee kiinnittää erityistä huomiota suunnitelmien myöhästymisen ja puutteellisuuden aiheuttamaan riskiin. Toteutusmuodolla voidaan myös vaikuttaa merkittävästi elinkaarikustannusten hallintaan.

Tärkeää

  • Rakennushankkeelle tulee valita sille parhaiten soveltuva urakkamuoto. 
  • Tilaajan hyvät hankkeenjohto- ja valvontaresurssit parantavat hankkeen laatua jokaisessa toteutusmuodossa.
  • Elinkaarimalleissa rakennuksen tulevan käytön ennakointi on erittäin tärkeää.
  • Rakennushankkeen toimijoiden kokemus käytettävästä urakkamuodosta on oleellista.

Hyvät käytännöt

  • Kokonaisurakalla päästään hyvään lopputulokseen laadullisesti ja taloudellisesti, jos hankkeen valmistelu ja suunnittelu on tehty huolella.
  • Suunnittele ja rakenna -urakat sopivat kiireelliseen aikatauluun. Laatutaso on kuitenkin huomioitava erityisesti hankesuunnitelmassa.
  • Elinkaarivastuu-urakat toimivat hankkeissa, joissa kohteen tulevaa käyttötarkoitusta voidaan ennakoida hyvin pitkälle aikavälille.

Lisätietoa

  • Talonrakennushankkeen kulku, Toteutusmuodot, RT 10-11223. Rakennustietosäätiö rts, 2016.